Gratis Dienstverlening

Nieuwsbrief

Wilt u op de hoogte blijven?Nieuwsbrief

Linked-In

Meediscussiëren op LinkedIn? LinkedIn

Projecten Databank

Welke Bouwregie projecten zijn er in Nederland? Projecten Databank

Transformatie van Leegstaand Vastgoed: ‘een vormvaste visie en een propositie creëren die voorbij louter financiële rendementen kijkt bepaalt het succes’

“Een vormvaste visie en propositie te creëren die als fundament zal dienen voor de keuzes die zullen worden gemaakt in de transformatie van leegstaand vastgoed, regulier en erfgoed. Dit in combinatie met de juiste handvatten en investeringen (in tijd, samenwerkingsmodellen en geld) is een succesvolle transformatie en herontwikkeling van vastgoed prima te realiseren.” Dat was de conclusie van de BouwRegieNetwerk meet-up ‘Transformatie van Leegstaand Vastgoed’ georganiseerd in samenwerking met APPM, Gemeente Rijswijk en Twynstra Gudde op 27 september 2017 bij het gemeentehuis van gemeente Rijswijk, waar 40 partijen samenkwamen om ‘best practices en lessons learned’ te delen rondom de transformatie en herontwikkeling van leegstaand vastgoed. Klik hier voor het programma.

Aanwezig waren o.a.: Gemeente Rijswijk, TU Delft, Rijksoverheid, Gemeente Rotterdam, Cicero Zorggroep, Gemeente, Woerden, Stichting de Haagse Scholen, Gemeente Schiedam, Gemeente Purmerend, NS Stations, Gemeente Purmerend, Rabobank, Stichting Behoud Erfgoed, Gemeente Utrecht, Gemeente Brielle, Gemeente Eindhoven, etc..

Het seminar ging o.a. in op de volgende vragen:
- Een terugblik en toekomstverkenning van transformatie in Nederland. Hoe kunnen we uitdagingen door leegstand als kansen benutten?
- Transformatie van kantoren in de Gemeente Rijswijk. Wat zijn de ‘lessons learned’?
- Hoe bepaalt u de haalbaarheid van een mogelijke business-case?
- Hoe krijgen we de intrinsieke waarde van bijzondere gebouwen op de balans? Zit er speling in de contouren van financiering?
- Hoe ga om te gaan met vastgoed dat aangemerkt staat als (cultureel)erfgoed?

De belangrijkste take-aways uit deze bijeenkomst zijn o.a.:

- Transformeer op basis van een gebiedsidentiteit: In het selectieproces van een transformatie-object dienen de kernwaarden en het eigen verhaal van een gebied centraal te staan: de identiteit van het gebied (o.a. de sociaal-culturele en economische geschiedenis, de fysieke eigenschappen van een gebied en de natuurlijke ontwikkeling die het gebied doormaakt, etc.). Houd daarbij vooral rekening met de ligging, de ruimtelijke vorm van een gebied en hoe bewoners en bezoekers van het gebied gebruik maken. De identiteit zal de onderlegger moeten vormen voor de transformatie-visie en strategie om duidelijkheid te scheppen in het perspectief over waar je heen wilt als stad c.q. gebied.

- Bepaal vooraf het rendement: Meestal levert het vaststellen van de transformatiekosten voor een enkel object niet veel problemen op en worden er meer jaren transformatieplannen opgesteld voor het object. Echter, kan het vaststellen en plannen van transformatie op gebiedsniveau wel voor discussie zorgen. Dit kan namelijk een groot effect hebben op de verdeling in direct (financieel) en indirect (maatschappelijk en cultureel) rendement. Het is daarom aan te raden het rendement duidelijk vooraf te bepalen. Kijk daarbij niet louter naar financieel rendement. Zo kan het voorkomen dat er in bepaalde casussen het maatschappelijk en cultureel rendement op één wordt gezet en het financieel rendement op de tweede plaats.

- Communiceer tijdig met beleidsmakers: Het kan voorkomen dat je bij de transformatie tegen allerlei knelpunten loopt veroorzaakt door de wet- en regelgeving (bijvoorbeeld milieu- en parkeerbeleid). Essentieel bij de realisatie van transformatieplannen is transparante communicatie met alle stakeholders, inclusief bestuurders en beleidsmaker, zodat alle betrokken partijen voldoende input kunnen geven en ontvangen om samen adaptief te anticiperen op de wet- en regelgeving in de realisatie van de transformatie. Sta dus voldoende stil bij hoe je die doelgroepen proactief kunt laten participeren bij het maken van een plan en het realiseren van ambities (vb. verbind de talen van de markt met die van de overheid). Dit zorgt ervoor dat het resultaat draagvlak heeft.

- Zorg voor verbinding tussen alle transformatie-initiatieven door de gebruiker centraal te stellen: verbreid de focus van de transformatie naar de noodzaak om in te spelen op veranderende behoeften van consumenten. Kijk bijvoorbeeld naar de bewoners- en bevolkingssamenstelling en speel daar zoveel mogelijk op in. Zo kunnen er bijvoorbeeld objecten getransformeerd worden om de vergrijzing van de stad ruimte te kunnen bieden of juist om jongeren naar de stad trekken.

- Zorg voor beleidscontinuïteit door het creëren van een gebiedsvisie die met de markt gedeeld kan worden: deel samen een ‘sense of urgency’ en de kansen die voor alle partijen aanwezig zijn in de opgave. Zet daarbij een stip op horizon en werk samen met de stakeholders (overheid en marktpartijen) om bij die stip te komen.

- Deel kennis en ervaringen: zoek in samenwerking met derden (vb. andere gemeenten) hoe om te gaan met knelpunten (vb. hoe om te gaan met parkeernormen en andere mobiliteitsvraagstukken).

- Daag de markt uit bij de transformatie van erfgoed: ga bewust om met je (cultureel) erfgoed en daag de markt gerust uit om met een nieuwe visie te komen en creatieve oplossingen te bieden voor het (her)bestemmen van erfgoed-vastgoed. Vb. zet de vraag uit over wat de markt zou kunnen doen in het herbestemmen van een kerkgebouw.

- Ga partnerschappen aan in de transformatie van erf-vastgoed: trek samenwerkingspartners aan door de herbestemming breder te trekken. Koppel het bijvoorbeeld aan een gebiedsontwikkeling. Daardoor worden andere zaken zoals het aantrekken van financiering vergemakkelijkt.

- Erfgoed biedt kansen voor omgevingsontwikkeling: men heeft vaak een eenzijdige kijk op erfgoed (louter kijkend naar de functie van het vastgoed). Echter, een slimme benadering biedt veel kansen voor de omgeving rondom het erfgoed. Denk buiten de directe kaders van het erfgoed, en richt de aandacht op hoe c.q. wat de omgeving (indirect) zou kunnen ‘winnen’ met een ‘slimme(re)’ inrichting van het erfgoed.

- Erfgoed heeft intrinsieke waarde. De authenticiteit van erfgoed verrijkt de identiteit van een omgeving. Denk aan de vele kerken en oude gemeentehuizen en/of overtallig ander gemeentelijk vastgoed dat op de markt komt. Die gebouwen hebben veelal centraal gestaan in de lokale gemeenschap en tegen de hoogste prijs verkopen is in sommige gevallen gewoon geen optie!

- We staan voor een onwijze opgave om plekken die het waard zijn te herontwikkelen, want herontwikkeling = waarde.
Hiervoor is nodig:
- Vanuit de markt, lef, passie en inzet. Zoek de juiste ondernemer bij je pand!
- Vanuit de overheid een verleidelijk perspectief (ontwikkelvisie) dat ruimte laat om out-of-the-box te denken.

- Verkoop onder Voorwaarden is voor gemeenten een uitkomst om na te denken over de manier van afstoten van overtollig vastgoed.

- Herontwikkeling van erfgoed gaat allang niet meer alléén over behoud van monumentale waarde. Kwaliteit, behoud en nieuw gebruik kunnen prima hand-in-hand gaan. Sluit geen deuren, maak gebruik van de creativiteit van de markt!

Deelnemers aan de bijeenkomst wensen reeds een vervolg via verdiepingsbijeenkomsten. Ook iets voor u? Meld u aan.

Deelnemers aan de bijeenkomst ontvingen een bundeling van alle presentaties. In de evaluatie van deze bijeenkomst hebben deelnemers aangegeven behoefte te hebben aan vervolgbijeenkomsten ter verdieping van de onderstaande thema’s:

- Financiering van transformatieopgaven
- Het selecteren van de juiste samenwerkingspartners om vastgoed te transformeren.
- Het verkopen van bedrijfsterreinen om leegstand te reduceren.
- Voortbouwend op transformatie: duurzaam toekomstbestendig bouwen
- Praktijkvoorbeelden en business-cases over de transformatie van kantoorpanden naar woningen.
- Aanbestedingsvormen voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed.
- Community of Practice: transformatie van erfgoed
- Verkoopstrategieën van erfgoed /monumenten
- Hoe om te gaan om met milieuaspecten in het transformatieproces.
- Casus-bespreking m.b.t. de selectieprocedure van transformatie-objecten. Hoe hierin concreet om te gaan met het maken van de keus tussen het transformeren van een object of slopen voor nieuwbouw.

Meedoen aan deze verdiepingen: meld je (gratis) aan!

Meer informatie
Hebt u interesse in of vragen met betrekking tot dit onderwerp en/of de bijeenkomst? Neemt u gerust contact met ons op. Tevens nodigen wij u uit zich aan te melden voor de verdiepingsbijeenkomsten over dit onderwerp. Meer informatie vindt u in de activiteitenagenda op BouwRegieNetwerk.nl of stuur een e-mailbericht naar secretariaat@bouwregienetwerk.nl.

BouwRegieNetwerk 27 september 2017

Nieuwsbrief

Schrijf u nu in en u blijft automatisch op de hoogte van de laatste ontwikkeling op het gebied van ESCo’s en energietransities.

U bent ingeschreven voor de PPS Netwerk Nederland Nieuwsbrief!